Financer un logement au Maroc avec un crédit en dirhams

Le crédit habitat, premier encours des ménages marocains

Le crédit à l'habitat représente la plus grosse part des prêts bancaires aux particuliers au Maroc. Attijariwafa bank, Banque Populaire, CIH Bank et Bank of Africa se disputent les acheteurs de Casablanca, Rabat, Tanger et Marrakech, souvent avec des offres liées aux promoteurs.

Aide directe au logement 2024-2028

Les primo-accédants reçoivent 100 000 MAD pour un logement d'au plus 300 000 MAD TTC, ou 70 000 MAD entre 300 000 et 700 000 MAD. L'aide, versée au moment de l'acte, réduit directement le montant à emprunter.

Inscription et pièces de l'aide

La demande se dépose sur la plateforme officielle, avec la CNIE et un engagement de résidence principale. Les Marocains résidant à l'étranger y ont droit à condition de ne posséder aucun bien au Maroc, et l'acte doit porter sur un logement neuf conforme.

Damane Assakane : FOGARIM et FOGALOGE

Tamwilcom garantit, sous la marque Damane Assakane, les prêts des ménages aux revenus modestes ou irréguliers via le FOGARIM, et ceux de la classe moyenne via le FOGALOGE. Cette garantie permet parfois d'emprunter avec un apport réduit, voire sans apport selon la banque.

Durée, apport et taux d'endettement pratiqués

Les banques financent souvent 70 à 80 % du prix pour un résident, exigent un apport couvrant au moins les frais d'acquisition et plafonnent les échéances autour de 40 à 45 % du revenu net. Le remboursement doit généralement s'achever avant 70 ou 75 ans.

Taux fixe, taux variable et contexte monétaire

Avec un taux directeur de Bank Al-Maghrib à 2,25 %, les taux immobiliers ont reculé depuis 2024. Le taux fixe reste majoritaire au Maroc, tandis que le taux variable, indexé sur les bons du Trésor, se rencontre surtout chez les emprunteurs salariés de grandes entreprises.

Mourabaha immobilière dans les banques participatives

Umnia Bank, Bank Assafa ou Al Akhdar Bank achètent le logement puis le revendent au client avec une marge fixée dès la signature. Le bien reste hypothéqué au profit de la banque, et l'assurance prend la forme d'un Takaful familial.

Titre foncier, réquisition et rôle de l'ANCFCC

La banque exige un bien immatriculé à la Conservation foncière, gérée par l'ANCFCC, pour inscrire son hypothèque. Un terrain melk sans titre ou un bien en simple réquisition complique fortement le financement, surtout dans les zones périurbaines et rurales.

Notaire, adoul et frais d'acquisition

L'acte de vente est passé devant un notaire, qui encaisse les droits d'enregistrement et les droits de conservation foncière puis inscrit l'hypothèque. Les actes adoulaires restent possibles, mais beaucoup de banques préfèrent l'acte notarié pour garantir le crédit.

Acheter sur plan en VEFA

La vente en l'état futur d'achèvement est encadrée par la loi 107-12 au Maroc. Le prêt est alors débloqué par tranches selon l'avancement du chantier, et il faut vérifier que le promoteur dispose bien d'une garantie d'achèvement ou de remboursement.

Emprunter tard : retraités et seniors

Après 60 ans, la durée se raccourcit et l'assurance décès-invalidité coûte plus cher. Les retraités de la CMR ou de la CNSS trouveront des conditions spécifiques dans le dossier prêt pour retraité au Maroc, et le cadre général dans le guide du crédit au Maroc.

Le Maroc face à l'Algérie pour l'achat immobilier

Le Maroc combine aide publique directe et crédit bancaire concurrentiel, alors que l'Algérie s'appuie surtout sur des formules publiques comme le logement promotionnel aidé. Le guide du prêt immobilier en Algérie présente ces dispositifs pour comparaison.

Étapes d'un achat immobilier financé à crédit au Maroc

1. Vérifier l'éligibilité à l'aide directe au logement et s'inscrire sur la plateforme avant de signer le compromis de vente.
2. Obtenir de deux ou trois banques une simulation écrite, en incluant si besoin la garantie FOGARIM ou FOGALOGE de Tamwilcom.
3. Demander au vendeur la note de renseignement du titre foncier pour contrôler propriétaire, superficie et charges inscrites.
4. Faire réaliser l'expertise du bien demandée par la banque, puis recevoir l'offre de prêt et respecter le délai de réflexion.
5. Signer l'acte définitif chez le notaire, qui règle le vendeur, perçoit les droits et inscrit l'hypothèque à la Conservation foncière.
6. Souscrire l'assurance décès-invalidité et l'assurance habitation exigées, puis suivre le prélèvement des mensualités sur le compte domicilié.

Frais d'un achat immobilier financé au Maroc

Dossier pour un crédit immobilier marocain

• CNIE de chaque emprunteur et, pour un MRE, titre de séjour
• Bulletins de paie récents et attestation de salaire
• Avis d'imposition ou déclarations de revenus pour les professions libérales
• Compromis de vente ou contrat de réservation VEFA
• Note de renseignement du titre foncier et plan cadastral
• Relevés de compte montrant l'apport personnel
• Attestation d'éligibilité à l'aide directe au logement, le cas échéant

Erreurs qui bloquent un prêt immobilier au Maroc

• Acheter un bien non titré ou en indivision familiale non réglée, sur lequel aucune banque ne peut inscrire d'hypothèque de premier rang.
• Verser une avance importante à un promoteur VEFA sans garantie d'achèvement ni contrat conforme à la loi 107-12.
• Oublier que l'aide directe exige de ne jamais avoir été propriétaire au Maroc, ce qui entraîne un refus tardif du dossier.
• Sous-estimer les frais d'acte, d'enregistrement et de conservation foncière, que la banque ne finance généralement pas.
• Faire confiance à de faux intermédiaires promettant une validation rapide de l'aide au logement contre paiement, alors que l'inscription est gratuite.

Questions des acheteurs sur le crédit habitat marocain