Financer un logement à Djibouti-ville et en région

Un marché du logement sous tension dans la capitale

Environ deux habitants sur trois vivent dans l'agglomération de Djibouti-ville, où la demande de logements dépasse largement l'offre formelle. Les loyers des appartements du centre, recherchés par les expatriés et les militaires étrangers, tirent l'ensemble des prix vers le haut.

Les banques qui financent l'habitat

Selon le Centre for Affordable Housing Finance in Africa, treize prêteurs proposaient des crédits immobiliers en 2022. La BCIMR, Bank of Africa Mer Rouge, CAC International Bank et Exim Bank Djibouti figurent parmi les acteurs historiques du financement résidentiel.

Durées courtes et taux de 6 à 9 %

Les études disponibles situent les taux du crédit habitat entre 6 % et 9 %, avec des durées souvent plus courtes qu'en Europe. Les mensualités élevées qui en résultent réservent l'accès au prêt aux revenus stables des fonctionnaires et des cadres du secteur portuaire.

Le Fonds de Garantie de Djibouti pour l'apport

Le FOGAD peut garantir une partie d'un crédit logement, jusqu'à 10 millions DJF selon le CAHF, ce qui rassure la banque lorsque l'apport du ménage est faible. Les dossiers sont transmis par les banques partenaires, pas déposés directement par le particulier.

Auto-construction aidée par l'ARULoS

L'Agence de Réhabilitation Urbaine et du Logement Social propose des parcelles viabilisées et des prêts d'auto-construction sur vingt ans à 1 %, couvrant matériaux et main-d'œuvre d'une maison modeste. Ces programmes ciblent surtout les quartiers périphériques de Balbala et de PK12.

Programme Zéro Bidonville et nouvelles cités

Lancé en 2019, le programme Zéro Bidonville et les cités récentes de Balbala, dont plusieurs centaines d'appartements F3 et F4 inaugurés en 2023, offrent des logements en location-vente. Ces formules complètent le crédit bancaire pour les ménages aux revenus intermédiaires.

Titre foncier ou titre d'occupation provisoire

La Direction des Domaines et de la Conservation foncière délivre les titres. Un terrain détenu sous simple titre d'occupation provisoire, fréquent à Balbala, ne peut généralement pas être hypothéqué, d'où l'intérêt de régulariser la parcelle avant de solliciter une banque.

Mourabaha et ijara pour acheter un bien

Saba African Bank, Salaam African Bank et East Africa Bank achètent le logement puis le revendent au client avec une marge, ou le louent jusqu'au transfert de propriété. Le coût final se compare au panorama du crédit à Djibouti conventionnel.

Construire à Ali Sabieh, Tadjourah ou Dikhil

Hors de la capitale, les terrains coûtent moins cher mais les banques disposent de peu d'agences et évaluent plus difficilement les biens. Le financement repose alors souvent sur l'épargne familiale, les transferts de la diaspora et des avances de commerçants en matériaux.

Coût de la construction et des matériaux

Le ciment et l'acier sont importés par le port de Doraleh, ce qui renchérit la construction par rapport à l'Éthiopie voisine. Les devis présentés à la banque doivent donc être récents, car le prix des matériaux suit les coûts du fret maritime.

Fonctionnaires en fin de carrière et pension CNSS

Un fonctionnaire proche de la fin de carrière obtient en général une durée réduite, la banque calant l'échéance sur la pension servie par la CNSS. Les conditions détaillées figurent sur la page consacrée au prêt pour retraité à Djibouti.

Comparer avec le marché éthiopien voisin

De nombreux ménages ont des liens avec l'Éthiopie, où le crédit habitat obéit à d'autres règles, en birr et avec la Commercial Bank of Ethiopia. Le prêt immobilier en Éthiopie permet de mesurer ces différences de taux, d'apport et de garanties.

Étapes d'un achat immobilier financé à Djibouti

1. Vérifier auprès des Domaines que le terrain ou le logement dispose d'un titre foncier définitif et non d'un simple titre d'occupation provisoire.
2. Faire établir un devis de construction ou un compromis de vente, puis estimer l'apport disponible en DJF.
3. Interroger deux ou trois banques, conventionnelles et islamiques, sur la durée, le taux ou la marge et l'assurance décès.
4. Demander à la banque si le dossier peut bénéficier d'une garantie du Fonds de Garantie de Djibouti.
5. Signer l'acte, inscrire l'hypothèque à la Conservation foncière et régler les droits d'enregistrement.
6. Suivre les déblocages par tranches en cas de construction, sur présentation des factures et de l'avancement du chantier.

Budget d'un crédit logement en francs djiboutiens

Dossier à constituer pour un crédit habitat djiboutien

• Carte nationale d'identité et acte de mariage le cas échéant
• Bulletins de salaire et attestation de domiciliation du salaire
• Titre foncier définitif ou certificat de la Conservation foncière
• Compromis de vente ou devis détaillé d'entreprise de construction
• Permis de construire délivré par les services de l'urbanisme
• Relevés bancaires prouvant l'apport personnel

Erreurs coûteuses dans un projet immobilier à Djibouti

• Acheter une parcelle vendue de gré à gré à Balbala sans vérifier aux Domaines l'existence d'un titre foncier transférable.
• Sous-estimer le coût des matériaux importés et se retrouver avec un chantier inachevé une fois le crédit entièrement décaissé.
• Verser un acompte à un faux promoteur promettant un appartement dans une cité publique sans passer par l'organisme officiel.
• Choisir une durée trop courte avec une mensualité dépassant ce que le salaire permet réellement de rembourser chaque mois.

Questions courantes sur l'achat d'un logement à Djibouti