تمويل منزل أو قطعة أرض في كونغو كينشاسا
في الكونغو الديمقراطية يمنح القرض العقاري البنكي غالبا بالدولار ولمدد قصيرة، لموظفين يتلقون دخلهم في البنك ويقدمون قطعة أرض لها شهادة تسجيل صادرة عن محافظة السندات العقارية وقابلة للرهن.
سوق قروض سكنية لا تزال ضيقة
تبقى أرصدة القروض العقارية متواضعة في الكونغو الديمقراطية، فمعظم منازل كينشاسا تبنى على مراحل بتمويل من الادخار أو جمعيات الادخار الدوارة أو المغتربين. وتخص البنوك القرض الرهني بعملاء موظفين مستقرين ومعروفين.
شهادة التسجيل مفتاح الرهن
بموجب القانون العقاري لسنة 1973 تعود ملكية الأرض إلى الدولة التي تمنح امتيازات. ولا يثبت حق المالك إلا شهادة التسجيل التي يحررها محافظ السندات العقارية، وهي وحدها تسمح بقيد رهن لصالح البنك.
بطاقة القطعة وعقد الإيجار ووثائق أخرى
لا يملك كثير من المشترين سوى بطاقة القطعة أو عقد بيع عرفي أو عقد إيجار من مصلحة المساحة. وهذه الأوراق لا تكفي البنك عادة، إذ يشترط نقل الملكية كاملا قبل قبول الأرض ضمانا.
البيع المزدوج ونزاعات الأراضي
يكثر تخصيص القطعة نفسها لشخصين في أطراف كينشاسا، في مالوكو ونسيلي، وكذلك حول لوبومباشي. ويجب التحقق في مكتب الدائرة العقارية وزيارة الأرض قبل أي طلب تمويل جاد.
مدة القروض السكنية وعملتها
نادرا ما تتجاوز القروض السكنية عشر سنوات، وهي بالدولار الأمريكي دائما تقريبا لندرة الموارد الطويلة بالفرنك الكونغولي. لذا يعرض الراتب المصروف بالفرنك CDF المقترض لتقلب أقساطه بعد التحويل.
المساهمة الذاتية التي تطلبها البنوك الكونغولية
تطلب البنوك غالبا مساهمة ذاتية كبيرة ولا تمول إلا جزءا من القيمة المقدرة. وقد تأتي المساهمة من ادخار مجمد أو تحويل من أقارب في الخارج أو بيع قطعة أخرى لها سند.
البناء على مراحل بقرض
في حالة البناء يصرف التمويل حسب تقدم الأشغال بناء على عرض أسعار من مقاول. وتمول بعض الأسر مرحلة واحدة كالأساسات أو السقف عبر قرض شخصي بالدولار بدلا من قرض رهني كامل.
موظفو الدولة وعمال شركات التعدين
يحصل موظفو شركات التعدين في كولويزي وليكاسي والمنظمات غير الحكومية والشركات الكبرى في كينشاسا على القرض السكني بسهولة أكبر. وتنص اتفاقيات بين أصحاب العمل والبنوك أحيانا على اقتطاع القسط مباشرة من الراتب.
التأمينات المرتبطة بالقرض العقاري
يشترط تأمين المقترض ضد الوفاة والعجز وتأمين العقار ضد الحريق لدى شركات مرخصة من ARCA. ويضاف قسطاهما إلى القسط الشهري ويثقلان أكثر على المقترض المسن أو المبنى المشيد بمواد خفيفة.
رسوم التسجيل ونقل الملكية
يستتبع نقل الملكية العقارية وقيد الرهن وأتعاب الموثق المحتملة رسوما نسبية ومصاريف إدارية. وتدفع قبل التوقيع وتختلف حسب القيمة المصرح بها والبلدية.
المقارنة مع برازافيل
على الضفة الأخرى من النهر تواجه الأسر قواعد عقارية مختلفة ومنطقة CEMAC النقدية. ويتيح ملف التمويل العقاري في الكونغو برازافيل مقارنة المساهمات الذاتية والضمانات والعملات.
وضع الشراء ضمن الميزانية الشاملة
يلزم القرض السكني الأسرة لسنوات إلى جانب الرسوم المدرسية والسلف الجارية. ويساعد العرض العام للائتمان في الكونغو الديمقراطية على تقدير الحيز الذي سيشغله القرض ضمن مجموع الديون.
مراحل التمويل العقاري في الكونغو الديمقراطية
- التحقق من القطعة لدى محافظة السندات العقارية والحصول على نسخة مصدقة من شهادة تسجيل البائع.
- تقييم العقار أو الحصول على عرض أسعار للبناء من مقاول معروف في كينشاسا أو لوبومباشي أو غوما.
- تقديم الطلب إلى البنك الذي يحول إليه الراتب مع إثبات المساهمة الذاتية والدخل.
- الاكتتاب في تأمين الوفاة والعجز وتأمين الحريق اللذين يشترطهما المقرض.
- توقيع عقد القرض ثم قيد الرهن في سجل المحافظة العقارية.
- تسلم الأموال المدفوعة للبائع أو المصروفة على دفعات حسب تقدم الورشة.
ميزانية شراء عقار ممول بقرض في الكونغو الديمقراطية
| البند | المؤشر | عوامل التغير |
|---|---|---|
| المساهمة الذاتية | جزء معتبر من الثمن مطلوب | البنك والقيمة المقدرة والدخل |
| فائدة القرض السكني | غالبا بالدولار USD ويحددها كل بنك | المدة والضمان وملف المقترض |
| رسوم نقل الملكية والتسجيل | نسبية إلى القيمة المصرح بها | البلدية ونوع العقار |
| قيد الرهن | رسوم تدفع للمحافظة العقارية | المبلغ المضمون |
| التأمينات الإلزامية | قسط سنوي للوفاة والحريق | السن ونوع البناء وشركة مرخصة من ARCA |
الملف المطلوب لقرض سكني كونغولي
- وثيقة هوية وبطاقة الناخب أو جواز السفر
- كشوف راتب حديثة وشهادة عمل من صاحب العمل
- شهادة تسجيل القطعة ومخطط المساحة
- وعد بالبيع أو عقد بيع موقع مع المالك
- عرض أسعار البناء أو تقرير تقييم العقار
- كشوف بنكية تثبت توفر المساهمة الذاتية
فخاخ القرض العقاري في كونغو كينشاسا
- شراء قطعة بعقد عرفي فقط على أمل الحصول على قرض لاحقا، بينما يشترط البنك شهادة تسجيل.
- إهمال البحث لدى محافظة السندات العقارية واكتشاف مشتر ثان بعد دفع العربون.
- الاستهانة بارتفاع الأقساط بالفرنك الكونغولي عند الاقتراض بالدولار لعشر سنوات.
- الدفع لوسيط يعد بسند عقاري سريع مقابل مبلغ نقدي دون إيصال رسمي.
- بدء ورشة ممولة بقرض دون عرض أسعار مفصل ثم نفاد المال قبل إتمام السقف.
جهات تمويل يمكن التواصل معها
- Rawbank: بنك تجاري كونغولي يقدّم خدمات مصرفية للأفراد والمهنيين، مع خطوط مخصّصة لتمويل المؤسسات متناهية الصغر والصغيرة والمتوسطة.
- Rawbank: بنك تجاري كونغولي كبير يتيح تقديم طلب قرض عبر الإنترنت، للأفراد وكذلك للشركات والمنظمات.
- Trust Merchant Bank (TMB): بنك تجاري كونغولي منتشر في العديد من المقاطعات، ينشط في إقراض الأفراد والمؤسسات الصغيرة والمتوسطة وأصحاب المشاريع متناهية الصغر.
- Advans Banque Congo: بنك تمويل متناهي الصغر ضمن شبكة Advans في جمهورية الكونغو الديمقراطية، يموّل المؤسسات متناهية الصغر والصغيرة والمتوسطة، لا سيما في منطقة كاتانغا الكبرى.
أسئلة حول القرض العقاري في الكونغو الديمقراطية
هل تكفي بطاقة القطعة للحصول على قرض رهني في الكونغو الديمقراطية؟
لا عادة. فالبنك يطلب شهادة التسجيل، وهي السند الوحيد الذي يسمح بقيد الرهن. وقد تكون بطاقة القطعة أو عقد الإيجار خطوة نحو نقل الملكية، لكن القرض نادرا ما يصرف قبل الحصول على السند النهائي.
هل تمنح القروض العقارية الكونغولية بالفرنك الكونغولي؟
تمنح غالبا بالدولار الأمريكي لأن البنوك تملك موارد أطول بهذه العملة. ويعرض بعضها قروضا بالفرنك CDF تكون عادة أقصر وأغلى، وعلى المقترض المقارنة مع عملة راتبه.
هل يستطيع الكونغولي المغترب الاقتراض للبناء في كينشاسا؟
تدرس بعض البنوك ملفات غير المقيمين الذين لديهم دخل منتظم قابل للتحقق وحساب محلي، ويبقى السند العقاري مطلوبا. وتجمع أسر كثيرة بين تحويل من الخارج وقرض أصغر يأخذه قريب مقيم.
ما أقصى مدة للقرض السكني في الكونغو الديمقراطية؟
المدد الملاحظة غالبا أقل من عشر سنوات، أي أقصر بكثير منها في أوروبا. وتتوقف على البنك وسن المقترض واستقرار صاحب العمل، والمدة القصيرة ترفع القسط كثيرا للمبلغ نفسه.