تمويل مسكن في الجزائر بقرض بنكي
يُتفاوض على القرض العقاري في الجزائر أساسا مع CNEP-Banque أو BNA أو CPA، بنسبة مدعمة قدرها 1% أو 3% حسب الدخل، شرط أن يكون للمسكن عقد توثيقي مشهر.
CNEP-Banque، الفاعل التاريخي في قروض السكن بالجزائر
انبثق CNEP-Banque عن الصندوق الوطني للتوفير والاحتياط، ويموّل منذ عقود شراء المساكن وبناءها بفضل ادخار الأسر للسكن. كما تقترح بنوك BNA وCPA وBDL وBEA قروضا رهنية.
نسب مدعمة مرتبطة بالأجر الوطني الأدنى المضمون
منذ 2010، تتحمل الدولة جزءا من الفوائد: تنخفض النسبة المدفوعة إلى 1% لدخل يصل إلى ستة أضعاف الأجر الوطني الأدنى المضمون، وإلى 3% بين ستة واثني عشر ضعفا. لذا تتبع العتبات بالدينار الأجر الأدنى الساري.
إعانات الصندوق الوطني للسكن لأول اقتناء
يمنح الصندوق الوطني للسكن إعانات مباشرة للأسر المتواضعة التي تقتني مسكنها الأول، لا سيما في السكن الترقوي المدعم والسكن الريفي. وتقلص هذه الإعانات رأس المال الواجب اقتراضه من البنك.
عدل والسكن الترقوي العمومي والسكن الترقوي
تمتد صيغة البيع بالإيجار عدل على سنوات طويلة ولا تعتمد على قرض رهني تقليدي. أما السكن الترقوي العمومي الموجه للطبقة الوسطى، فيمكن تمويله بقرض مدعم لدى CNEP-Banque.
العقد التوثيقي والمحافظة العقارية والدفتر العقاري
لا يمكن الرهن إلا على عقار له عقد توثيقي مشهر في المحافظة العقارية للولاية. وفي المناطق الممسوحة يكون الدفتر العقاري هو المرجع، وفي غيرها يعرقل غياب سند قانوني، الشائع في الأحياء القديمة، التمويل غالبا.
شهادة الحيازة، طريق مسدود متكرر
تقوم بنايات فردية كثيرة على شهادة حيازة أو عقد عرفي. وترفض البنوك عموما هذه العقارات كضمان ما دامت التسوية لم تكتمل لدى مصالح مسح الأراضي والمحافظة العقارية المختصة.
البناء على قطعة أرض خاصة في الجزائر
يمكن للعائلات التي تبني على أرضها في البليدة أو سطيف أو تيزي وزو الحصول على قرض بناء يُصرف على دفعات. ويشترط كل دفع رخصة البناء وعقد الأرض، مع إثبات التقدم الفعلي للأشغال.
مدة القرض العقاري وسن المقترض الجزائري
المدد التي تبلغ عشرين سنة فأكثر شائعة، لكن كل بنك يحدد سقفا لسن المقترض عند آخر قسط حسب جدوله. ويرى الموظف القريب من التقاعد مدته تُقلَّص، كما توضح صفحتنا عن قرض المتقاعدين في الجزائر.
الصيغ الإسلامية: المرابحة والإجارة العقارية
يقترح البركة والسلام والنوافذ الإسلامية للبنوك العمومية شراء البنك للمسكن ثم بيعه بهامش ربح، أو إيجارا ينتهي بالتمليك. ويجب أن يقدم العقار الضمانات القانونية نفسها المطلوبة في القرض التقليدي.
المساهمة الشخصية ومديونية الأسرة الجزائرية
نادرا ما يموّل البنك كامل السعر: تغطي المساهمة الشخصية، المتأتية غالبا من ادخار السكن أو مساعدة عائلية، الباقي. ويُحسب القسط على الدخل الصافي الموطّن، ويمكن أحيانا إضافة دخل الزوج إلى الملف.
الجزائريون المقيمون في الخارج
كثيرا ما يشتري أفراد الجالية المقيمون في فرنسا أو كندا أو غيرهما عقارا في الجزائر بفضل مساهمة بالعملة الصعبة تُحوَّل إلى دينار. وتختلف شروط القرض حسب البنك وإثبات المداخيل المحصلة في الخارج.
موقع القرض العقاري الجزائري في محيطه
تبقى سوق السكن الجزائرية خاضعة لتأطير كبير من الدولة، خلافا لبلدان مغاربية أخرى تهيمن فيها البنوك الخاصة. وللمقارنة الأوسع، راجع دليل القروض في الجزائر وصفحة القرض العقاري في تونس.
مسار قرض السكن في الجزائر من الادخار إلى العقد
- فتح دفتر ادخار السكن لدى CNEP-Banque أو تغذيته لتسهيل الحصول على القرض والدعم.
- الحصول على وعد بالبيع موثق أو قرار تخصيص للسكن الترقوي المستهدف.
- استخراج شهادة الدخل وتوطين الراتب، ثم التحقق من النسبة المدعمة المطبقة.
- إيداع الملف في الوكالة مع عقد ملكية البائع وكشف القيود الرهنية.
- خبرة العقار من طرف الخبير المعتمد لدى البنك، الذي يحدد القيمة المعتمدة للضمان.
- توقيع عقد البيع وعقد الرهن لدى الموثق، ثم إشهارهما في المحافظة العقارية.
بنود تكلفة شراء عقار بالقرض في الجزائر
| البند | المستوى التقريبي | ما الذي يغيّره |
|---|---|---|
| النسبة بعد الدعم | 1% أو 3% (تقريبي) | دخل الأسرة وأهلية المسكن |
| المساهمة الشخصية | الجزء غير الممول من السعر | سياسة البنك وقيمة الخبرة |
| أتعاب الموثق | متناسبة مع السعر | جدول أتعاب الموثقين وحقوق التسجيل |
| الإشهار العقاري | حقوق ثابتة ونسبية | السعر المصرح به وقيد الرهن |
| تأمين الوفاة والحريق | قسط سنوي بالدينار | السن ورأس المال ونوع البناء |
| خبرة العقار | مبلغ جزافي بالدينار | الخبير المعيّن والمساحة |
الملف المطلوب لقرض السكن في الجزائر
- بطاقة التعريف الوطنية وبطاقة الحالة المدنية العائلية
- كشوف رواتب حديثة وشهادة عمل
- شهادة توطين المداخيل
- عقد ملكية البائع الموثق أو الدفتر العقاري
- وعد بالبيع أو عقد حجز على التصاميم
- رخصة البناء وكشوف تقديرية لمشروع البناء
- تصريح شرفي بعدم الملكية للاستفادة من الدعم
فخاخ شراء عقار بالقرض في الجزائر
- توقيع عقد عرفي أو مجرد وصل لدى وسيط، ثم اكتشاف أن أي بنك لا يقبل العقار كضمان.
- نسيان أن الدعم يشترط غالبا عدم امتلاك مسكن أو الاستفادة سابقا من إعانة عمومية للسكن.
- دفع عربون لمرقٍّ مزيف على شبكات التواصل يعد بسكن ترقوي دون اعتماد ولا رخصة بناء.
- التقليل من أتعاب الموثق ورسوم الإشهار العقاري، التي تضاف إلى المساهمة ولا تُموَّل عادة.
- تقديم مداخيل من التجارة غير الرسمية، التي لا يعتمدها البنك في حساب القسط الشهري.
القرض العقاري الجزائري: نقاط يطرحها المشترون كثيرا
من يستفيد من النسبة المدعمة 1% للسكن في الجزائر؟
تخص نسبة 1% الأسر التي لا يتجاوز دخلها ستة أضعاف الأجر الوطني الأدنى المضمون، لشراء أو بناء مسكن أول مؤهل. وبين ستة واثني عشر ضعفا ترتفع النسبة المدعمة إلى 3%. ويتحقق البنك من الشروط الدقيقة.
هل يُموَّل سكن عدل بقرض بنكي؟
تعمل صيغة البيع بالإيجار عدل بدفعات مجزأة للوكالة، دون قرض رهني تقليدي في البداية. ويصبح المكتتب مالكا عند انتهاء الدفعات، ويستحسن التحقق لدى عدل والبنك من إمكانيات تمويل الأشطر.
هل يمكن شراء عقار في الجزائر دون دفتر عقاري؟
نعم في المناطق غير الممسوحة بعد، إذا كان البائع يملك عقدا توثيقيا مشهرا في المحافظة العقارية. أما العقار الذي لا تغطيه سوى شهادة حيازة أو عقد عرفي فنادرا ما تقبله البنوك.
هل CNEP-Banque هو المقرض الوحيد للسكن في الجزائر؟
لا. تموّل بنوك BNA وCPA وBEA وBDL وعدة بنوك خاصة العقار أيضا. لكن CNEP-Banque يبقى الأكثر تخصصا بفضل شبكة ادخار السكن المنتشرة في كل ولايات البلاد.