تمويل السكن في تونس: البنوك والمساعدات والرهن العقاري
لشراء مسكن أو بنائه في تونس يقترض الناس بالدينار من بنك مثل BH Bank أو STB أو BIAT، غالبا على عشرين إلى خمس وعشرين سنة، مع رهن مرسم على رسم عقاري وأحيانا بدعم من صندوق الفوبرولوس.
السكن أول مصدر لمديونية الأسر التونسية
في جوان 2026 بلغت قروض اقتناء المساكن نحو 13,3 مليار دينار وقروض التهيئة 11,3 مليار دينار. ويتجاوز هذان الصنفان وحدهما ثلاثة أرباع القروض التي تمنحها البنوك التونسية للأفراد.
البنوك الناشطة في تمويل السكن
يبقى BH Bank، بنك الإسكان سابقا، الفاعل التاريخي في قروض السكن ويتولى ملفات الفوبرولوس. كما تعرض STB وBNA وBIAT والتجاري بنك وAmen Bank قروض اقتناء أو بناء أو تهيئة، غالبا مرتبطة بحساب ادخار سكني.
نسبة ثابتة أو نسبة مرتبطة بـTMM
ترتبط أغلب قروض السكن التونسية بنسبة السوق النقدية، في حدود 7 % سنة 2026، مضافا إليها هامش البنك. وفي السداسي الأول من 2026 بلغت النسبة المتوسطة للسكن 10,25 % وسقف الفائدة المفرطة 12,30 %.
تخفيض القانون 2024-41 على القروض الثابتة القديمة
يمكن للمقترض الذي أمضى قرضا عقاريا بنسبة ثابتة لمدة تفوق سبع سنوات أن يطلب من بنكه قسمة نسبته على اثنين. وقد ذكّر البنك المركزي التونسي البنوك بوجوب الرد في أجل خمسة عشر يوما.
الفوبرولوس: أربع شرائح من النسب حسب الأجر
يمول الصندوق الأجراء الذين يتقاضون بين مرة وست مرات الأجر الأدنى المضمون بنسبة 1 % أو 3 % أو 5 % أو 7 % حسب الشريحة، على خمس وعشرين سنة مع تمويل ذاتي بـ10 %، وفي حدود سعر أقصى للمتر المربع.
برنامج المسكن الأول للطبقة الوسطى
يقرض هذا البرنامج نسبة 20 % من التمويل الذاتي التي يشترطها البنك بنسبة 2 % مع خمس سنوات إمهال. وفي نهاية سبتمبر 2024 لم يستفد منه سوى 2818 أسرة، أكثر من ثلاثة أرباعها في تونس الكبرى، فتم توسيعه ليشمل البناء.
قروض السكن من الصناديق الاجتماعية
أعلن الصندوق الوطني للضمان الاجتماعي سنة 2024 عن قروض سكن تصل إلى 100 ألف دينار لمنخرطيه في القطاع الخاص، كما يقدم الصندوق الوطني للتقاعد والحيطة الاجتماعية قروض اقتناء أو بناء للأعوان العموميين، ويمكن الجمع بينها وبين قرض بنكي.
الرسم العقاري والعقود القديمة وإدارة الملكية العقارية
يشترط البنك عقارا مسجلا برسم عقاري محيّن يرسم عليه الرهن لدى إدارة الملكية العقارية. أما العقارات المملوكة بعقود قديمة غير مسجلة، وهي شائعة في المدن العتيقة والأرياف، فيصعب تمويلها.
تونس الكبرى وسوسة وصفاقس: أسواق مختلفة
لا تقارن الأسعار في المرسى وضفاف البحيرة والنصر بأسعار القيروان أو قفصة. وفي الساحل تجذب سوسة والمنستير أيضا التونسيين المقيمين بالخارج، الذين يقترضون أحيانا بمداخيل بالعملة الأجنبية.
مرابحة السكن لدى بنك الزيتونة والبركة ووفاق
يشتري بنك الزيتونة وبنك البركة ووفاق بنك العقار ثم يبيعونه للحريف بهامش ثابت يدفع بالتقسيط. وقد أشارت هذه البنوك إلى فراغ تشريعي يعيق تطبيق التخفيض الذي ينص عليه القانون 2024-41 على عقودها.
الاقتراض للسكن قرب سن التقاعد
يقبل الفوبرولوس انتهاء السداد عند سن 75، لكن البنوك تقلص المدة غالبا للأجراء القريبين من التقاعد. وتوضح صفحتنا حول القرض للمتقاعدين في تونس طريقة احتساب جرايات الضمان الاجتماعي وصندوق التقاعد.
مقارنة مع بقية المغرب العربي
يختلف الإطار التونسي بوضوح عن إطار الجيران من حيث سقوف النسب والصناديق العمومية. وللاطلاع على صورة شاملة راجع دليل الائتمان في تونس أو دليل التمويل العقاري في المغرب وبرامج دعمه.
مراحل قرض السكن لدى بنك تونسي
- افتح حساب ادخار سكني أو غذّه قبل أشهر، فذلك يسهل الحصول على القرض في عدة بنوك.
- احصل من البائع أو الباعث العقاري على الرسم العقاري والمثال ووعد بيع يذكر الثمن بالدينار.
- أودع الملف بالفرع مع إثباتات الدخل واطلب محاكاة بنسبة متغيرة وأخرى ثابتة.
- اطلب اختبار العقار من الخبير المعتمد لدى البنك، الذي يحدد القيمة المعتمدة للتمويل.
- وقع عقد البيع وعقد القرض ثم رسم الرهن لفائدة البنك بإدارة الملكية العقارية.
- اكتتب تأمين الوفاة والعجز، وفي حالة البناء تسلم الأموال على أقساط حسب تقدم الأشغال.
كم يكلف قرض السكن في تونس
| البند | المبلغ أو النسبة | ملاحظة |
|---|---|---|
| نسبة الفوبرولوس | من 1 % إلى 7 % (تقريبي) | حسب مضاعف الأجر الأدنى المضمون |
| سقف الفائدة المفرطة للسكن | 12,30 % (تقريبي، السداسي الأول 2026) | لا يجوز لأي نسبة فعلية تجاوزه |
| التمويل الذاتي | 10 % (الفوبرولوس) إلى 20 % أو أكثر (بنكي) | يمكن لبرنامج المسكن الأول إقراضه بـ2 % |
| معاليم التسجيل والملكية العقارية | متغير | حسب الثمن وصفة البائع وترسيم الرهن |
| تأمين الوفاة والعجز | متغير | حسب السن ومبلغ القرض والمدة |
ملف قرض السكن في تونس
- بطاقة تعريف المقترض والقرين المقترض معه عند الاقتضاء
- شهادة أجر وآخر ثلاث بطاقات أجر
- شهادة ملكية ونسخة من الرسم العقاري
- وعد بيع أو عقد حجز لدى باعث عقاري
- رخصة بناء وتقدير تقريبي للكلفة في حالة البناء
- كشوف حساب الادخار السكني والحساب الجاري
أسباب شائعة لرفض قرض السكن في تونس
- محاولة شراء عقار دون رسم عقاري فردي، مثل حصة مشاعة من إرث، لا يستطيع البنك رهنها.
- تجاوز السعر الأقصى للمتر المربع أو المساحة القصوى المسموح بها لمسكن ممول من الفوبرولوس.
- دفع تسبقة كبيرة لباعث عقاري غير مرخص قبل التحقق من رخصة البناء والرسم الأم.
- التقليل من ارتفاع أقساط قرض مرتبط بـTMM عندما يرفع البنك المركزي نسبته المديرية.
أسئلة حول شراء عقار بالقرض في تونس
ما أقصى نسبة لقرض السكن في تونس سنة 2026؟
في السداسي الأول من 2026 بلغ سقف الفائدة المفرطة لقروض السكن 12,30 % مقابل نسبة متوسطة قدرها 10,25 %. ولا يجوز للبنك فوترة نسبة فعلية أعلى، بما في ذلك التأمين والمصاريف، تحت طائلة عقوبات القانون 99-64.
من يحق له الانتفاع بقرض الفوبرولوس؟
الأجراء الذين يتراوح دخلهم الشهري بين مرة وست مرات الأجر الأدنى المضمون ولا يملكون مسكنا. تتراوح النسبة بين 1 % و7 % حسب الشريحة، وتبلغ المدة خمسا وعشرين سنة مع تمويل ذاتي بـ10 % وانتهاء السداد عند 75 سنة.
هل يمكن تمويل منزل على أرض دون رسم عقاري؟
ذلك صعب لأن الرهن يجب أن يرسم على رسم عقاري. فعلى المالك أولا الشروع في تسجيل الأرض، وهي إجراءات طويلة تمر عبر المحكمة العقارية، أو تقديم ضمان آخر يقبله البنك.
هل يمكن أن يصبح قرض قديم بنسبة ثابتة أقل كلفة؟
نعم في إطار القانون 2024-41: بالنسبة إلى قرض ثابت تفوق مدته سبع سنوات ويستوفي شرط الكلفة، يعيد البنك احتساب الجدول بنصف النسبة دون مصاريف، ولا يمكن تقديم طلب جديد إلا بعد ثلاث سنوات.