تمويل السكن في إسواتيني: الرهن العقاري ووضع الأرض
يتم التفاوض على القرض العقاري في إسواتيني مع FNB أو Standard Bank أو Nedbank أو Eswatini Bank أو Swaziland Building Society لمدة قد تبلغ 25 عاما، بشرط أن يقع العقار على أرض Title Deed Land مسجلة.
من يمول السكن في المملكة
تمنح خمس مؤسسات قروضا عقارية: فروع FirstRand وStandard Bank وNedbank، وEswatini Bank العام، وSwaziland Building Society المتخصصة تاريخيا في الادخار السكني. وتندرج شروطها في الإطار العام المعروض في صفحة الائتمان في إسواتيني.
نسبة تمويل 90 % ومدة 25 عاما
بحسب Centre for Affordable Housing Finance in Africa تبلغ نسبة التمويل القصوى 90 % من قيمة المسكن لمدة 25 عاما على الأكثر. لذا يحتاج المشتري إلى دفعة أولى لا تقل عن 10 % بالإيمالانغيني، فضلا عن المصاريف.
قسط لا يتجاوز 40 % من الدخل
يشير المرجع نفسه إلى نسبة قصوى قدرها 40 % بين القسط الشهري ودخل الأسرة. وفي مباباني أو مانزيني يستطيع زوجان موظفان في الحكومة جمع راتبيهما، بشرط أن يوقع كل منهما عقد القرض والتأمين.
سعر متغير مرتبط بسعر الإقراض الأساسي
تكون القروض العقارية بسعر متغير في الغالب، يعبر عنه بسعر الإقراض الأساسي زائدا أو ناقصا هامشا. وأي رفع يقرره البنك المركزي لإسواتيني، تبعا لبنك الاحتياطي الجنوب أفريقي غالبا، يرفع أقساط الأسر فورا.
Title Deed Land مقابل Swazi Nation Land
لا يمكن رهن أراضي Swazi Nation Land التي يوزعها الزعماء وفق العرف لغياب سند ملكية فردي. وتشترط البنوك عقارا على Title Deed Land، المنتشرة خاصة في المناطق الحضرية لمباباني ومانزيني وماتسافا وإيزولويني.
التسجيل في Deeds Registry
يسجل الرهن في Deeds Registry بواسطة conveyancer، وهو قانوني مؤهل يعد عقد نقل الملكية وعقد الرهن. وتضاف أتعابه ورسوم نقل الملكية إلى سعر الشراء، ولا يمولها البنك في العادة.
البناء على قطعة حضرية مسجلة
في حالة البناء يصرف البنك الأموال على دفعات بعد معاينة الورشة، استنادا إلى مخططات أقرتها البلدية المعنية. ويجب أن تكون قطع مانزيني أو نهلانغانو محددة ومسجلة قبل الدفعة الأولى.
Eswatini Housing Board والإيجار المنتهي بالتملك
يدير Eswatini Housing Board خصوصا 1034 مسكنا للإيجار في Mobeni Flats، وأدرج صيغة إيجار منته بالتملك في خطته الاستراتيجية 2023-2026. وهي طريق يستحق الدراسة للأسر التي لا تملك بعد دفعة أولى كافية.
التأمينات التي يشترطها المقرض
يفرض البنك تأمينا ضد الحريق والأخطار على المبنى لصالحه، وغالبا تأمينا على الحياة يغطي الرصيد المتبقي. وتضاف هذه الأقساط المدفوعة شهريا بالإيمالانغيني إلى القسط عند حساب نسبة المديونية.
المقارنة مع ليسوتو المجاورة
تعرف ليسوتو أيضا ازدواجية بين الأراضي العرفية وعقود الإيجار المسجلة، وتبين صفحة القرض العقاري في ليسوتو كيف تتعامل بنوكها مع المسألة. أما في إسواتيني فيبقى سند الملكية الشرط الحاسم للحصول على رهن.
الشراء براتب يتقاضاه المقترض في جنوب أفريقيا
يتقاضى كثير من مواطني إسواتيني العاملين في جوهانسبرغ أو ديربان رواتبهم بالراند. وبما أن العملتين متعادلتان يمكن للبنك احتساب هذا الدخل، لكنه سيطلب حسابا محليا ويدقق في استقرار العمل بالخارج.
السداد المبكر لقرض عقاري في إسواتيني
تنص عقود الرهن في إسواتيني عادة على إشعار مسبق للسداد المبكر، وهو مفيد بعد مكافأة أو ميراث أو بيع عقار آخر. ويشترط قانون ائتمان المستهلك لعام 2016 أن ترد هذه الشروط بوضوح في العقد.
مراحل شراء عقار ممول في إسواتيني
- تحقق في Deeds Registry من أن العقار على Title Deed Land وخال من أي رهن قائم.
- احصل على موافقة مبدئية من بنك أو من Swaziland Building Society على أساس دخل الأسرة.
- وقع عرض شراء مشروطا بمنح القرض، ثم اطلب تقييم العقار من الخبير الذي يعينه المقرض.
- اجمع دفعة أولى لا تقل عن 10 % إضافة إلى أتعاب الموثق ورسوم نقل الملكية.
- اكتتب تأمين المبنى والتأمين على الحياة المطلوبين، وكلاهما محال لصالح البنك.
- دع الموثق يسجل نقل الملكية والرهن في Deeds Registry، فيتم الدفع للبائع.
كلفة القرض العقاري بالإيمالانغيني
| البند | مؤشر تقريبي | عوامل التغير |
|---|---|---|
| الدفعة الأولى | 10 % على الأقل (تمويل 90 %) | ملف المشتري ونوع العقار |
| سعر الفائدة | سعر الإقراض الأساسي زائد أو ناقص هامش | الدخل والأقدمية والعلاقة المصرفية |
| أتعاب الموثق العقاري | جدول حسب السعر | قيمة العقار والرهن |
| رسوم نقل الملكية | نسبة من القيمة | سعر الشراء ووضع المشتري |
| تقييم العقار | على حساب الطالب | الموقع والمساحة |
| التأمينات | قسط شهري | قيمة إعادة البناء والعمر |
ملف القرض العقاري في إسواتيني
- بطاقة الهوية مع رقم PIN
- آخر ثلاثة كشوف رواتب ورسالة العمل
- كشوف حساب بنكي لستة أشهر
- عرض شراء موقع
- نسخة من سند ملكية البائع
- مخططات معتمدة وعروض أسعار في حالة البناء
- عقد الزواج إذا اقتضاه النظام المالي للزوجين
أخطاء تعرقل القرض العقاري في إسواتيني
- شراء منزل مبني على Swazi Nation Land أملا في رهنه، بينما لا يقبل أي بنك هذه الأرض ضمانا.
- التقليل من أتعاب الموثق ورسوم نقل الملكية التي يجب دفعها نقدا قبل التسجيل.
- تقديم نسبة مديونية تفوق 40 % مع نسيان قروض الراتب المقتطعة من المصدر.
- دفع عربون لوسيط عقاري مزيف ينشر على الشبكات الاجتماعية إعلانات أراض في إيزولويني دون سند يمكن التحقق منه.
- إهمال ارتفاع سعر الإقراض الأساسي، إذ تثقل زيادة بضع نقاط قسط قرض مدته 25 عاما بشكل ملحوظ.
أسئلة حول الرهن العقاري في مملكة إسواتيني
هل يمكن الحصول على قرض لمنزل على أرض جماعية في إسواتيني؟
ليس في شكل رهن تقليدي، لأن Swazi Nation Land لا تملك سندا فرديا. لذلك تمول بعض الأسر البناء بالادخار أو بقرض شخصي دون ضمان أو عبر تعاونية، بمبالغ ومدد أقل بكثير.
ما الدفعة الأولى اللازمة لشراء مسكن في إسواتيني؟
مع نسبة تمويل قصوى قدرها 90 % يلزم 10 % على الأقل من السعر، تضاف إليها أتعاب الموثق ورسوم نقل الملكية والتقييم والتأمينات. ويتجاوز المجموع هذه العتبة بوضوح حسب قيمة العقار.
هل سعر الرهن العقاري في إسواتيني ثابت أم متغير؟
الممارسة السائدة هي السعر المتغير المحدد قياسا إلى سعر الإقراض الأساسي الذي ينشره البنك المركزي. وقد يعرض بعض المقرضين فترة ثابتة، وعندها تجب مقارنة الكلفة الإجمالية وغرامات الخروج المبكر.
هل Swaziland Building Society بنك؟
هي جمعية للتمويل العقاري يشرف عليها البنك المركزي لإسواتيني، تجمع المدخرات وتمنح قروضا للسكن السكني والتجاري، وتعيد تمويل العقارات القائمة. وهي مدرجة في قائمة المؤسسات لدى البنك المركزي.