شراء مسكن أو بناؤه بالقرض في تنزانيا: الرهن وTMRC وحق الإشغال

الأرض في تنزانيا حق إشغال

وفق قانون الأراضي لسنة 1999 تعود كل الأرض إلى الدولة، وهي موكلة إلى الرئيس نيابة عن المواطنين. لذلك لا يكتسب المشتري سوى حق إشغال يُمنح لمدة قد تصل إلى 99 سنة ويثبته سند مسجل.

سند حضري أو شهادة عرفية

في المدن ينتظر البنك سند Certificate of Right of Occupancy الصادر عن وزارة الأراضي. أما في أراضي القرى فالشهادة العرفية CCRO التي ينص عليها قانون أراضي القرى أقل قبولا كضمان خارج ضواحي دار السلام وأروشا.

دور Tanzania Mortgage Refinance Company

لا تقرض TMRC الأفراد، بل تعيد تمويل محافظ الرهن لدى بنوكها الأعضاء عبر إصدار سندات. وتتيح هذه الآلية المستندة إلى قانون تمويل الرهن العقاري لسنة 2008 لتلك البنوك إطالة مدد القروض بالشلن.

البنوك الممولة للسكن

تقدم CRDB وNMB وAbsa وKCB وStanbic وNCBA وAzania قروضا لشراء منزل أو بنائه أو إتمامه، غالبا في أحياء مثل كينوندوني وكيغامبوني ومبيزي. وعليها إقبال كبير لأن كثيرين يبنون على مراحل.

الدفعة الأولى وحصة الراتب المتاحة

نادرا ما تمول البنوك كامل الثمن، فهي تطلب دفعة أولى بالشلن تكون أعلى عند شراء أرض فضاء. ويجب ألا يستهلك القسط الشهري حصة مفرطة من صافي الدخل بعد الاقتطاعات التي يجريها صاحب العمل.

المطورون العموميون ومساكن الموظفين

تبيع National Housing Corporation شققا في دار السلام ودودوما، وتستهدف Watumishi Housing Investments موظفي الدولة. وترتبط برامجهما غالبا ببنوك شريكة تمول مسبقا الشراء على المخطط أو الإيجار المنتهي بالتمليك.

الموافقة وتسجيل الرهن

يمر نقل حق الإشغال وتسجيل الرهن عبر Registrar of Titles، وغالبا بعد موافقة Commissioner for Lands. وتسرع بوابة e-Ardhi بعض الإجراءات، لكن الآجال تظل أكبر مصدر إحباط للمقترضين في تنزانيا.

فحص قطعة الأرض قبل الالتزام

يؤكد البحث الرسمي في السجل العقاري هوية صاحب الحق والأعباء وغياب رهن سابق. وفي دار السلام يتكرر بيع القطعة نفسها لأكثر من مشتر، لذا ينبغي أن يتحقق مساح معتمد من تطابق العلامات مع المخطط المساحي.

المغتربون والمشترون الأجانب

لا يحق للأجنبي حيازة حق إشغال مباشرة إلا في مشروع استثماري يعتمده Tanzania Investment Centre. ويقترض بعض التنزانيين في المهجر من الخارج، لكن البنك يشترط حينها دخلا قابلا للتحقق ووكيلا محليا.

نظام الأراضي بين تنزانيا وأوغندا

يختلف نظام الأراضي التنزاني عن نظيره في أوغندا حيث ما زالت ملكية mailo والملكية الحرة قائمة، كما تبين صفحة التمويل العقاري في أوغندا. أما الإطار العام للمقرضين فتعرضه صفحة القروض في تنزانيا.

التأمينات المطلوبة طوال مدة القرض

يفرض البنك تأمينا ضد الحريق والأضرار على المبنى، وتأمينا على الحياة والعجز يغطي الرصيد المتبقي. وتُبرم هذه الوثائق لدى شركات مرخصة من Tanzania Insurance Regulatory Authority مع تسمية البنك مستفيدا.

الموظفون القريبون من سن الستين

تتحدد مدة القرض بسن التقاعد، وهو 60 سنة في الوظيفة العامة. لذلك تُقصّر المدة للموظف القريب من التقاعد، وتعرض صفحة قروض المتقاعدين في تنزانيا الخيارات بعد انتهاء الخدمة.

مراحل الحصول على تمويل سكني في تنزانيا

1. اختيار عقار أو أرض لها سند Certificate of Right of Occupancy مسجل وإجراء بحث رسمي في السجل العقاري.
2. طلب موافقة مبدئية من بنك يُفضل أن يكون عضوا في TMRC مع تقديم قسائم الراتب والكشوف.
3. تكليف مقيم معتمد من قائمة البنك بتقييم العقار.
4. الحصول على موافقة Commissioner for Lands على النقل والرهن ثم دفع رسم الطابع.
5. توقيع عقد القرض وعقد الرهن أمام محام ثم تسجيل الرهن لدى Registrar of Titles.
6. إبرام تأمين المبنى والتأمين على الحياة ثم صرف البنك للأموال إلى البائع أو على دفعات حسب تقدم البناء.

مصاريف ينبغي احتسابها لقرض السكن بالشلن

ملف الرهن الذي تطلبه البنوك التنزانية

• بطاقة NIDA للمقترض والزوج
• قسائم راتب حديثة ورسالة من صاحب العمل
• كشوف حساب بنكية لآخر ستة أشهر
• نسخة من سند Certificate of Right of Occupancy ونتيجة البحث الرسمي
• عقد بيع مبدئي أو تقدير لتكاليف البناء
• مخطط معتمد ورخصة بناء من البلدية
• إيصالات ضريبة الأرض مسددة

فخاخ شراء عقار بالقرض في تنزانيا

• شراء أرض بمجرد رسالة تخصيص أو اتفاق قروي، وهي وثائق ترفضها البنوك كضمان للرهن.
• دفع عربون لبائع سبق أن باع القطعة نفسها لمشتر آخر بسبب عدم البحث في السجل.
• الاستهانة بآجال الحصول على الموافقة العقارية، فتنتهي صلاحية عرض القرض أو الوعد بالبيع.
• البناء دون رخصة من البلدية، مما يمنع تقييما إيجابيا للعقار وصرف الدفعات اللاحقة.
• تصديق إعلان على الإنترنت يعرض منزلا بالتقسيط دون دفعة أولى مقابل رسوم فتح ملف تدفع عبر الهاتف.

جهات تمويل يمكن التواصل معها

• CRDB Bank: بنك تجاري تنزاني يقدّم قروضاً للمؤسسات الصغيرة والمتوسطة، منها قرض SME Bidii، إضافة إلى قروض عقارية بالشراكة.
• Letshego Bank Tanzania (Faidika): الفرع التنزاني لمجموعة Letshego، يعمل تحت علامة التمويل متناهي الصغر Faidika، ويركّز على الشمول المالي وإقراض الأفراد.

قرض السكن في تنزانيا: تساؤلات المشترين