تمويل اقتناء مسكن في المغرب بقرض بالدرهم
يتم التفاوض على القرض العقاري في المغرب مع بنك أو بنك تشاركي لمدة 20 إلى 25 سنة، مع رهن مقيد في الرسم العقاري لدى الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية، ومع دعم مباشر من الدولة يصل إلى 100.000 MAD للاقتناء الأول.
قروض السكن، أكبر ديون الأسر المغربية
تمثل قروض السكن الحصة الأكبر من القروض البنكية الممنوحة للأفراد في المغرب. ويتنافس التجاري وفا بنك والبنك الشعبي والقرض العقاري والسياحي وبنك أفريقيا على المشترين في الدار البيضاء والرباط وطنجة ومراكش، غالبا بعروض مرتبطة بالمنعشين العقاريين.
الدعم المباشر للسكن 2024-2028
يحصل المقتنون لأول مرة على 100.000 MAD لمسكن لا يتجاوز ثمنه 300.000 MAD مع الرسوم، أو 70.000 MAD إذا كان الثمن بين 300.000 و700.000 MAD. ويصرف الدعم عند توقيع العقد فيقلص مباشرة المبلغ الواجب اقتراضه.
التسجيل في الدعم والوثائق المطلوبة
يودع الطلب على المنصة الرسمية مع البطاقة الوطنية الإلكترونية والتزام بجعل المسكن سكنا رئيسيا. ويحق للمغاربة المقيمين بالخارج الاستفادة شرط ألا يملكوا أي عقار في المغرب، ويجب أن يتعلق العقد بمسكن جديد مطابق.
دامن السكن: فوغاريم وفوغالوج
تضمن تمويلكم، تحت علامة دامن السكن، قروض الأسر ذات الدخل المتواضع أو غير المنتظم عبر فوغاريم، وقروض الطبقة المتوسطة عبر فوغالوج. ويسمح هذا الضمان أحيانا بالاقتراض بمساهمة شخصية مخفضة أو بدونها حسب البنك.
المدة والمساهمة الشخصية ونسبة المديونية المعتمدة
تمول البنوك غالبا 70 إلى 80 في المائة من الثمن للمقيم، وتشترط مساهمة تغطي على الأقل مصاريف الاقتناء، وتحدد الأقساط في حوالي 40 إلى 45 في المائة من الدخل الصافي. ويجب عادة إنهاء السداد قبل سن 70 أو 75.
السعر الثابت والسعر المتغير والسياق النقدي
مع سعر رئيسي لبنك المغرب في حدود 2,25 في المائة، تراجعت أسعار القروض العقارية منذ 2024. ويبقى السعر الثابت هو الغالب في المغرب، بينما يلجأ إلى السعر المتغير المرتبط بسندات الخزينة أساسا أجراء الشركات الكبرى.
المرابحة العقارية في البنوك التشاركية
تشتري أمنية بنك أو بنك الصفاء أو الأخضر بنك المسكن ثم تبيعه للزبون بهامش ربح محدد عند التوقيع. ويبقى العقار مرهونا لفائدة البنك، ويأخذ التأمين شكل التكافل العائلي.
الرسم العقاري ومطلب التحفيظ ودور الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية
يشترط البنك عقارا محفظا لدى المحافظة العقارية التي تديرها الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية لتقييد رهنه. أما الأرض الملك غير المحفظة أو العقار في طور مطلب التحفيظ فيعقدان التمويل كثيرا، خاصة في المناطق شبه الحضرية والقروية.
الموثق والعدول ومصاريف الاقتناء
يبرم عقد البيع أمام موثق يستخلص واجبات التسجيل ورسوم المحافظة العقارية ثم يقيد الرهن. ويبقى العقد العدلي ممكنا، لكن كثيرا من البنوك تفضل العقد التوثيقي لضمان القرض.
الشراء في طور الإنجاز
يؤطر القانون 107.12 بيع العقارات في طور الإنجاز في المغرب. ويصرف القرض حينها على دفعات حسب تقدم الأشغال، ويجب التأكد من توفر المنعش العقاري على ضمان الإنجاز أو الاسترجاع قبل أداء أي مبلغ.
الاقتراض في سن متقدمة: المتقاعدون وكبار السن
بعد سن الستين تقصر المدة ويرتفع ثمن تأمين الوفاة والعجز. ويجد متقاعدو الصندوق المغربي للتقاعد أو الضمان الاجتماعي شروطا خاصة في ملف قرض المتقاعدين في المغرب، والإطار العام في دليل القروض في المغرب.
المغرب مقابل الجزائر في اقتناء السكن
يجمع المغرب بين الدعم العمومي المباشر والقرض البنكي التنافسي، بينما تعتمد الجزائر أساسا على صيغ عمومية مثل السكن الترقوي المدعم. ويعرض دليل القرض العقاري في الجزائر هذه الآليات للمقارنة.
مراحل شراء مسكن بقرض في المغرب
- تحقق من أهليتك للدعم المباشر للسكن وسجل في المنصة قبل توقيع الوعد بالبيع.
- احصل من بنكين أو ثلاثة على محاكاة مكتوبة، مع ضمان فوغاريم أو فوغالوج من تمويلكم عند الحاجة.
- اطلب من البائع شهادة الملكية الخاصة بالرسم العقاري للتحقق من المالك والمساحة والتحملات المقيدة.
- أنجز الخبرة التي يطلبها البنك على العقار، ثم تسلم عرض القرض واحترم مهلة التفكير.
- وقع العقد النهائي لدى الموثق الذي يؤدي للبائع ويستخلص الرسوم ويقيد الرهن في المحافظة العقارية.
- اكتتب تأمين الوفاة والعجز وتأمين السكن المطلوبين، ثم تابع اقتطاع الأقساط من الحساب الموطن.
مصاريف اقتناء عقار ممول بقرض في المغرب
| البند | مرجع تقريبي | يختلف حسب |
|---|---|---|
| واجبات التسجيل | حوالي 4 في المائة من الثمن، تقريبي | طبيعة العقار والإعفاءات في قانون المالية |
| رسوم المحافظة العقارية | حوالي 1,5 في المائة من الثمن مع رسوم ثابتة، تقريبي | مبلغ العقد وتقييد الرهن |
| أتعاب الموثق | غالبا حوالي 1 في المائة دون احتساب الرسوم، تقريبي | ثمن العقار وتعقيد الملف |
| مصاريف الملف البنكي | بضعة آلاف MAD، تقريبي | البنك ومبلغ القرض والتفاوض |
| تأمين الوفاة والعجز | قسط سنوي على الرأسمال | السن والمدة والحالة الصحية المصرح بها |
| خبرة العقار | ابتداء من بضعة آلاف MAD | المدينة والمساحة ونوع المسكن |
ملف القرض العقاري المغربي
- البطاقة الوطنية الإلكترونية لكل مقترض، وبطاقة الإقامة للمغربي المقيم بالخارج
- ورقات الأجر الحديثة وشهادة الأجر
- الإشعارات الضريبية أو تصاريح الدخل للمهن الحرة
- الوعد بالبيع أو عقد الحجز في طور الإنجاز
- شهادة الملكية الخاصة بالرسم العقاري والتصميم المساحي
- كشوف الحساب التي تثبت المساهمة الشخصية
- شهادة الأهلية للدعم المباشر للسكن عند الاقتضاء
أخطاء تعرقل القرض العقاري في المغرب
- شراء عقار غير محفظ أو في شياع عائلي غير مسوى، لا يستطيع أي بنك تقييد رهن من الدرجة الأولى عليه.
- دفع تسبيق كبير لمنعش عقاري في طور الإنجاز دون ضمان الإنجاز ولا عقد مطابق للقانون 107.12.
- نسيان أن الدعم المباشر يشترط عدم امتلاك أي عقار سابقا في المغرب، مما يؤدي إلى رفض متأخر للملف.
- الاستهانة بمصاريف العقد والتسجيل والمحافظة العقارية التي لا يمولها البنك عادة.
- الثقة في وسطاء مزيفين يعدون بقبول سريع لدعم السكن مقابل مبلغ مالي، مع أن التسجيل مجاني.
جهات تمويل يمكن التواصل معها
- Banque Populaire (Groupe BCP): بنك تجاري مغربي يقدّم للأفراد قروضاً استهلاكية، منها قرض Moujoud وقروض شخصية لشراء السيارات.
- BMCI: بنك تجاري مغربي للتجزئة، ينشط في تمويل الأفراد والشركات في مختلف أنحاء المغرب.
- Bank Assafa: مصرف تشاركي مغربي يقدم حسابات وتمويلات متوافقة مع أحكام الشريعة، منها المرابحة العقارية للأفراد الراغبين في اقتناء مسكن.
أسئلة المشترين حول تمويل السكن في المغرب
هل يمكن الجمع بين الدعم المباشر للسكن وقرض بنكي؟
نعم. يصرف الدعم البالغ 70.000 أو 100.000 MAD عند توقيع العقد ويخصم من الثمن. ويمكن تمويل الباقي بقرض كلاسيكي أو مرابحة أو قرض مضمون من دامن السكن، رهنا بموافقة البنك.
هل يمكن الاقتراض لشراء مسكن دون مساهمة شخصية في المغرب؟
تمول بعض البنوك كامل الثمن عندما يكون القرض مضمونا من فوغاريم أو فوغالوج، أو للأجراء ذوي الدخل المتين. لكن مصاريف الموثق والتسجيل والمحافظة العقارية تبقى عادة على عاتق المشتري.
ما أقصى مدة للقرض العقاري في المغرب؟
تقترح البنوك عادة ما يصل إلى 25 سنة للسكن الرئيسي، وأحيانا أكثر للسكن الاجتماعي المضمون. وتتوقف المدة الفعلية أساسا على سن المقترض، لأن السداد يجب أن ينتهي قبل السن القصوى التي يحددها المؤمن.
هل يستفيد المغاربة المقيمون بالخارج من دعم السكن؟
نعم، يحق لهم ذلك إذا لم يكونوا يملكون أي مسكن في المغرب ولم يسبق لهم الاستفادة من دعم. وغالبا ما يمولون الباقي بقرض مخصص لهم، مع دراسة البنك المغربي لدخلهم الأجنبي.