شراء مسكن في نيجيريا رغم ضيق سوق الرهن العقاري
في نيجيريا يمر القرض العقاري أساساً عبر National Housing Fund الذي تديره FMBN بفائدة لا تتجاوز 6 % سنوياً على ثلاثين عاماً، أو عبر بنوك رهن عقاري وبنوك تجارية تتبع فوائدها سعراً رئيسياً مرتفعاً جداً.
من أصغر أسواق الرهن العقاري في القارة
رغم ضخامة عدد السكان وعجز سكني يقدر بعدة ملايين وحدة، يبقى حجم القروض العقارية في نيجيريا ضئيلاً. وتبني معظم الأسر على مراحل، فتشتري قطعة أرض أولاً ثم ترفع الجدران كلما توفرت المدخرات.
الصندوق الوطني للإسكان واشتراك 2,5 %
يمكن للموظفين والعاملين لحسابهم الخاص المساهمة في National Housing Fund بنسبة 2,5 % من دخلهم الشهري الأساسي. وتمنح ستة أشهر من الاشتراك المنتظم حق طلب قرض عبر بنك رهن عقاري معتمد.
قرض FMBN: فائدة 6 % على ثلاثين عاماً وحتى 50 مليون نايرا
يعلن Federal Mortgage Bank of Nigeria سقفاً قدره 50 مليون NGN وفائدة لا تتجاوز 6 % سنوياً ومدة قصوى ثلاثين عاماً. ويجب ألا يتعدى القسط الشهري ثلث الدخل الإجمالي لمقدم الطلب.
تمويل حتى 90 % ودفعة أولى للباقي
يمول FMBN بحد أقصى 90 % من القيمة المقدرة للعقار، ويدفع المشتري الباقي مع الرسوم القانونية ورسوم التسجيل. وتكمل صيغ الإيجار المنتهي بالتمليك وقروض الترميم عرض البنك العام.
بنوك الرهن العقاري الأولية والبنوك التجارية
خارج NHF، تقرض بنوك الرهن الأولية مثل Abbey Mortgage Bank والبنوك التجارية الكبرى بأسعار السوق، التي تتجاوز غالباً عشرين في المئة سنوياً. ونادراً ما تزيد مددها عن خمسة عشر أو عشرين عاماً للموظفين.
دور NMRC في إعادة تمويل القروض العقارية
تشتري Nigeria Mortgage Refinance Company القروض المطابقة لمعاييرها لتعيد السيولة إلى المقرضين. وتسمح هذه الآلية لبعض البنوك بتمديد المدد، لكنها تشترط سندات ملكية سليمة ووثائق موحدة.
قانون Land Use Act: شهادة الإشغال وموافقة الحاكم
منذ Land Use Act لعام 1978 تعود الأرض إلى الولاية التي تصدر Certificate of Occupancy. ويتطلب كل بيع أو رهن موافقة حاكم الولاية، وهي إجراء طويل ومكلف يؤخر غالباً صرف القرض.
لاغوس: الأراضي المستقطعة وظاهرة omonile والتحقق
في لاغوس تأتي أراض كثيرة من مجتمعات قروية ويجب استقطاعها ونشرها في الجريدة الرسمية للولاية. وتفرض مطالبات omonile، بائعي الأراضي العرفية، بحثاً في سجل الأراضي قبل أي دفع.
استخدام مدخرات التقاعد كدفعة أولى
تسمح توجيهات PenCom لصاحب Retirement Savings Account باستخدام حتى 25 % من رصيده دفعةً أولى لشراء مسكن. ويجد المتقاعدون خيارات أخرى في صفحة قرض المتقاعدين في نيجيريا.
التمويل الإسلامي للسكن في شمال نيجيريا
تقدم Jaiz Bank وبنوك لاربوية أخرى شراء العقارات بالإجارة المنتهية بالتمليك أو بالمرابحة. وتجذب هذه الحلول أسر كانو وكادونا وسوكوتو التي ترفض القرض بفائدة.
البناء على مراحل: قروض البناء والتعاونيات
في غياب الرهن العقاري يلجأ كثيرون إلى تعاونيات المؤسسات أو قروض البناء من FMBN أو المدخرات المتراكمة. ويعرض الدليل العام عن الائتمان في نيجيريا مصادر التمويل الأخرى المتاحة.
الرهن العقاري في نيجيريا مقارنة بالسنغال
في السنغال يعتمد الرهن على سند الملكية وعقد الإيجار الطويل، ضمن نظام مصرفي يخضع للبنك المركزي لدول غرب أفريقيا. وتبين صفحة التمويل العقاري في السنغال الفرق مع النموذج النيجيري القائم على Land Use Act.
مراحل قرض NHF أو القرض البنكي في نيجيريا
- سجّل في National Housing Fund وساهم ستة أشهر على الأقل دون انقطاع.
- اختر عقاراً له شهادة إشغال أو سند مسجل، ثم تحقق من السند في سجل أراضي الولاية.
- قدّم الملف إلى بنك رهن أولي معتمد من FMBN أو إلى بنك تجاري.
- اطلب تقييم العقار من مقيّم مرخص واجمع الدفعة الأولى المطلوبة.
- احصل على موافقة الحاكم على الرهن ثم وقّع عقد القرض.
- تابع الصرف الذي يدفع عادة مباشرة إلى البائع أو المطور.
ميزانية شراء مسكن بقرض في نيجيريا
| البند | المبلغ أو القاعدة | الوضع |
|---|---|---|
| فائدة قرض NHF | 6 % سنوياً كحد أقصى | معلن من FMBN، تقريبي |
| سقف قرض NHF | 50 مليون NGN | معلن من FMBN، تقريبي |
| الدفعة الأولى | 10 % على الأقل من القيمة المقدرة في NHF | أعلى في البنوك التجارية |
| موافقة الحاكم والتسجيل | تختلف حسب الولاية وقيمة العقار | لاغوس من أغلى الولايات |
| الرسوم القانونية والتقييم | أتعاب المحامي والمقيّم والمساح | قابلة للتفاوض حسب المزود |
ملف القرض العقاري في نيجيريا
- شهادة اشتراكات National Housing Fund
- شهادة الإشغال أو السند المسجل للعقار
- مخطط المساح وتقرير التقييم
- قسائم الراتب وخطاب صاحب العمل
- كشوف بنكية لستة إلى اثني عشر شهراً
- BVN وNIN ووثيقة الهوية
- عقد التنازل أو عقد البيع من المطور
أخطاء تفشل قرض السكن في نيجيريا
- شراء أرض بلا سند قابل للتحقق من بائع عرفي، ثم اكتشاف أن أي مقرض لن يقبلها ضماناً.
- قطع الاشتراك في National Housing Fund، ما يؤخر الأهلية لقرض FMBN.
- دفع عربون لمطور يبيع على المخطط دون التحقق من تسجيله أو من حالة الورشة الفعلية.
- الاستهانة بكلفة موافقة الحاكم ومدتها، إذ قد تعطل التوقيع أشهراً.
- اقتراح قسط يتجاوز ثلث الدخل الإجمالي، وهو الحد الذي تعتمده FMBN لمنح التمويل.
أسئلة حول قرض NHF وشراء مسكن في نيجيريا
هل يمكن للعامل المستقل المساهمة في National Housing Fund؟
نعم. البرنامج مفتوح للموظفين والمستقلين الذين يدفعون 2,5 % من دخلهم الشهري. لكن عليهم إثبات انتظام الدخل، بكشوف بنكية مثلاً، كي يقبل بنك الرهن إحالة طلبهم.
لماذا تشترط موافقة حاكم الولاية في نيجيريا؟
يضع Land Use Act الأرض تحت سلطة حاكم كل ولاية، لذا يجب أن يأذن بكل تنازل عن حق الإشغال أو رهنه. ودون هذه الموافقة لا يكون الرهن نافذاً بالكامل ويرفض المقرض عادة الصرف.
هل يمكن الحصول على قرض NHF للبناء على أرضي الخاصة؟
تقدم FMBN قروض بناء وترميم إلى جانب شراء المساكن الجاهزة. ويجب أن تكون الأرض مسجلة، وتصرف الأموال غالباً على دفعات حسب تقدم الأشغال الذي يثبته خبير.
هل يستطيع النيجيريون في المهجر الاقتراض لشراء مسكن في بلدهم؟
تعرض FMBN وعدة بنوك منتجات موجهة للنيجيريين في الخارج. ويجب توثيق الدخل المحصل خارج البلاد، كما يستحق خطر الصرف بين عملة الراتب والنايرا عناية خاصة.